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稳妥推进农房抵押转让试点改革

今年以来,农村和土地方面的改革备受各方关注。2014年“一号文件”提出了农地经营权抵押、农房财产权抵押、集体建设用地进入市场等改革任务。在这份重要文件中,每项改革都有牵头部门和参与部门。其中,有关农房抵押试点,按国办发通知则由央行、国土部牵头。如今,浙江、厦门等率先试行农房抵押政策的试点改革推进到什么层面,其改革效果如何,牵动了许多农民的心。

不久前,新华网等媒体报道,为激活农民“沉睡的资产”,拓展农民财产权,浙江温州的乐清市“试水”农房抵押转让,并把农户宅基地用益物权保障、农房财产权抵押转让机制作为深化改革的一项重要任务。而为改善农村融资环境,厦门市继5月出台的《厦门市农村青年创业发展贷款贴息资金管理办法》之后,8月29日又出台了《厦门市农村房屋抵押融资风险补偿专项资金管理暂行办法》,该办法提出,试行农房抵押,有专项资金作为风险补偿,允许在贷款人无法偿还贷款时,将部分风险转移给政府。

我们知道,中共十八大三中决议掀起了深化新一轮土地改革序幕,今年的“中央一号”文件也再次强调粮食安全、以及有关的农村土地、农村经营制度改革。在农村土地制度改革方面,三中全会的决议提出赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权;并允许农村集体土地与国有土地平等进入市场流通;而对征收农民的土地和房屋则进行公平市价补偿。在2014年“中央一号”文件中,进一步提出了要稳定农村土地承包关系并保持长久不变,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。 其中,在保障农民土地财产权利方面的改革尤其引人注目,提出了允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。今年“中央一号文件”在土地流转方面还提出,可以引入信托机制,让土地逐渐有资本的特性,成为农民可以增值的财产权,并改变征地补偿办法,保障农民公平分享土地增值收益。从以上资讯可以看出,当前我国农村土地改革已经进入深水区,但诸如农户宅基地用益物权保障和农房财产权抵押转让机制创新等项改革可谓“重任在肩”,挑战和突破都需要发扬解放思想、敢做敢为的精神,相关的试点改革探索,一定要稳妥推进。

当前的农村土地改革,中央一再强调要有突破,却尚未给出具体实施政策和明确的措施,按照“守住底线、试点先行”的原则,各地试点改革推进自然是要“硬骨头”的。那么,如何更好地稳妥推进农房抵押转让试点改革呢?笔者认为,改革的探索研究应该关注到这么几个问题:

首先,探索农民增加财产性收入渠道,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让的改革试点,第一正视的问题就是在法律上的合法性问题。

现有的《土地管理法》和《物权法》相关规定,从法律上并不禁止农房转让;但整体而言,相关条款存在着一定程度的模糊性和不确定性。各试点地方如何在规则的模糊性里找出转化为可实践的先行先试操作空间,值得期待。

其次,农民居所是重大民生问题,也是一个重要的难以回避的社会问题。各地放开试水农房抵押转让当中,怎么在实践中破解一些矛盾点,有什么更完善、周全的办法,这是考验改革探索的一大重要节点,也是为何强调要稳妥推进的重要原因。

再者,相关农房抵押转让政策的改革和实际操作中,都将要寻求做好有关抵押、转让价值的评估问题,以及解决诸如农房转让转让人与受让人条件的界定问题。那么,各地在下一步的改革试点时,怎么在农房抵押、转让的操作细节设计上多下功夫,比如价值评估、转让人与受让人的条件界定、相关抵押贷款资金投向的选择与监管、还有做好转让收益的分配问题,怎么来深入探索和设计更为合理、稳妥、公正的抵押模式。

最后,各地稳妥推进农房抵押转让试点改革,很关键的一点是要构建风险防控机制,尤其是对因抵押处置造成农民失房失地可能引发社会风险的风险防控。

改革当中,金融机构应建立一定的呆坏账准备金,来应对可能的风险损失;而政府也可以利用上级的财政安排专项资金,每年安排一定资金,对为农户生产性贷款提供担保的担保机构给予适当比例的风险补偿。厦门在试行农房抵押中,就在集美区灌口镇、海沧区东孚镇等农村试点范围内,由市、区财政共同出资设立农村房屋抵押融资风险补偿专项资金,来作为承办贷款金融机构的风险补偿。看来,要做好农房抵押转让试点改革的风险防控,要发挥政府和金融机构的共同作用,选择构建一个风险缓冲器和促进社会和谐的“储水池”(风险补偿资金或者基金),来解决一旦到期无法偿债后,如何防控来自债务人、银行、第三方的担保者等几方面可能面临的风险问题。